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Daiyou Zhou's blog

 
 
 

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引用 关于 各房地产成本公开  

2007-11-05 22:53:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引用

天山梦魂关于 各房地产成本公开

最近在网络上流传的房地产成本民间表,个人看法如下:

   楼房建筑主要包括四个费用:

 1 开发商的土地成本:将地价摊入小区住宅建筑面积,可得出商品房的地价成本,也就是楼面价格;

地块编号

    投  资  商    

  楼 盘 名  称    

楼面价格(元/㎡)

销售价格(元/㎡)

2001T1 

万科 

万科金色家园

1284

9500

2002G06-1 

江苏恒欣达开发 

君园

2546

8000

2002G06-2 

常州新城房地产 

新城逸境

2770

7800

2003G14 

河西新城区国有资产经营 

奥体新城

419

5175

2003G15 

南京紫金 

紫金大厦

578 

暂无

2003G17 

浙江嘉业房地产 

南京嘉业阳光城

1493

5397

2003G30 

万科 

万科光明城市

2105

6585

2003G41 

南京顺驰 

滨江奥城

1808

住宅5971

2003G42 

南京顺驰 

1869

商业9057

2003G49 

南京仁恒地产 

四季仁恒国际公寓

747

 

2003G54 

万达 

万达华府

1764 

5500

2003G56 

中海地产 

中海·塞纳丽舍

1964

5885

2003G60 

朗诗股份

朗诗国际街区

502

7951

2004G09 

南京宋都房产 

宋都奥体名座

2156

5994

2004G27 

南京华福投资有限公司 

 

2310

暂时没有

资料

2004G32 

南京弘瑞建设实业有限公司 

 

2557

暂时没有

资料

2003G16 

南京杰海实业 

 

2560

暂时没有

资料

2003G55 

南京万盛

 

1369

暂时没有

资料

2003G63 

南京建华房地产 

 

1086 

暂时没有

资料

2003G34 

南京龙昌房地产 

 

3912 

暂时没有

资料

2004A02 

福建兴元房地产开发有限公司 

 

2166

暂时没有

资料

                                                           

2  土建和安装成本:包括所有因建房而发生的建筑安装工程费,包括建材费、人工成本、机器使用费,公建用房建设费分摊,水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同,开发成本有差异。

多层:800元/平方

小高层:1400元/平方

高层:2000元/平方

 

3 配套建设费用:包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取,有较明确的收费标准。

南京收费:按照500元内

4、开发商的运营成本:包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等;

费用:一般不会超过商品房销售价格的10%

备注:

  1 以上数据不分开发商的商业,住宅项目用地数据,自己修复;

  2以上数据不含某些开发商所谓的高科技、精装修费用;

3 所有数据一律来自南京国土局和南京房地产信息网

此数据一出,即遭到房地产,以及主管单位的攻击,指出数据中遗漏的多处,实际关于房地产成本公开的呼声一直很高,各方半遮半掩的举动反而增加了民间的怀疑感。

实际房地产成本并不神秘,只是各种原因未能公开,个人就尽可能公布一些费用项目(对不起了),供有兴趣的人参考深究:

A、土地费用
费用名称 分项
A、土地费用 土地出让金
土地出让税费
面积测量
合计
B、直接成本 建设项目报建费 城市市政基础设施配套费;文物勘探发掘费;工程定额测定费;建筑工程质量监督费;白蚁防治费
建安工程费 多层
小高层+商业+地下车库
设计费
售楼部
室外工程费(室外挡土墙、给排水、电力、电信等)
绿化建设费(设计及建设,道路施工)
合计
C、其他费用 易地建设人防
综合勘察设计
消防设施费
墙改基金
散装水泥专项基金
新型建筑材料专项基金
  监理费
合计
  维修基金
D 弹性费用
E、管理费用 管理费
F、财务费用 贷款利息(复利利息)
G、营销费用 广告费
营销费
  销售税
  土地房产税
   

  从上看出,南京的朋友的确计算遗漏不少,比如上面的绿化数据,就可能平摊到建筑费用上单平方米150元(当然是大绿化,还包括代征地的绿化景观处理)。建议民间的数据更有说服力,方能避免来自各方的反攻。

 另外房地产的赢利系统根本,不在于成本上。更多的在于宏观的控制失误,造成其在资金运作,以及风险上的转嫁的轻松,这个应该也是重点。

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